2023년 현재, 서울에는 주택을 대규모로 공급할 신규 택지가 없습니다. 수년 전에 마곡지구를 마지막으로 행정구역상 서울시에는 재개발 재건축을 제외하고는 신규 주택을 공급할 수 있는 방법이 없어졌습니다. 물론 그린벨트를 해제하면 공급이 가능하겠지만 그린벨트 해제는 신중히 결정되어야 하기 때문에 사실상 재건축 재개발 뿐입니다.
오세훈 시장이 다시 서울시장으로 나오면서 기존의 도시재생 정책에서 벗어나 새로운 개발 위주의 정책이 나올 가능성이 높아졌습니다. 21년 5월에는 서울시에서 '주거정비 지수제'를 폐지 한다는 정책을 발표하면서, 새로운 서울시의 시정 방향을 알렸습니다. 서울시 내에는 대부분의 아파트가 20년 이상 된 아파트로 노후화가 상당히 진행됐습니다. 대부분 90~00년 초반에 지어진 아파트 들이 많은데 재건축 규제가 완화되는 만큼 오래된 아파트들의 재건축 기대감이 날로 높아지고 있습니다.
재건축, 재개발 말로는 많이 들어보셨겠지만 제대로 차이점을 아시는 분들은 드뭅니다. 오늘은 재건축, 재개발이 무엇인지, 그리고 차이점은 어떻게 있는지에 대해 알아보겠습니다.
재건축, 재개발의 기본적인 개념 차이
재건축, 재개발 모두 때려 부셔서 새로 짓는 점은 같습니다. 하지만 재건축은 주로 아파트 단지처럼 기반 시설이 있는 곳에서 오래된 주택만 새로 짓는 방식이고 재개발은 낙후된 지역에 도로나 하수관 같은 기반시설까지 뜯어서 완전히 동네를 바꾸는 방식입니다.
아래의 이미지를 보시면 이해하시기 쉬울 겁니다. 라이언 빵댕이가 있는 곳을 보십시오. 여의도 재건축, 목동 재건축, 은마아파트 재건축, 분당 재건축. 이미지가 어떠십니까? 저기서 살고 싶지 않으세요? 내가 살고 싶은 곳, 부자들이 많이 살고 거주 여건이 좋은 아파트 위주의 지역에서 재건축을 합니다. 왜냐 이미 기반시설은 깔려있으니 썩어가는 내 아파트만 새로 지으면 되기 때문이죠.
이에 반해, 재개발로 검색을 하면 노량진, 용답동, 성남 등 전통적인 서민 주거지인 다세대, 빌라 촌이 연관 검색어로 나옵니다. 재개발은 저런 곳에서 하는 겁니다. 주택도 노후되었지만 기반시설이 열악하여 아예 뜯어서 신도시처럼 만들어야 하는 곳.
우리나라 최고의 부촌이 될 한남뉴타운입니다. 상식적으로 생각했을 때, 저런 곳에 우뚝하니 아파트만 짓는다고 생각해보세요. 저기 저 동네 소방차도 못들어가고 승용차도 들어가기 힘든 동네인데. 저기다가 도로도 안깔고 집만 지으면 어떻게 되겠습니까? 저런 곳에는 도로도 새로 닦고 똥배관도 새로 깔고 언덕도 좀 평탄화하고 아예 기반시설을 싹 갈아 엎어서 개발을 해야해서 재개발입니다.
조합원의 권리
재건축의 경우 토지의 권리와 건물에 대한 권리 모두 가져야 조합원으로 인정됩니다. 상식적으로 아파트를 가지고 있는데 건물만 소유하고 있는 경우는 거의 없지 않습니까?(가끔 있습니다.)
재개발의 경우 토지나 건물 중 하나만 소유해도 조합원으로 인정이 됩니다. 그리고 거기서 세들어 살고 있던 사람(지상권자)도 조합원 자격을 취득할 수 있습니다. 재개발은 못사는 동네에서 전방위적으로 싹 갈아 엎는 만큼 조합원 인정 범위가 넓습니다. 그리고 무허가 건축물 속칭 뚜껑이라고 하는 건물에 대한 권리도 수억을 주고 거래를 합니다.
어떤 기준에 의해 새로 짓는가
재건축은 안전진단이라는 절차를 시행합니다. 안전진단이란 내 건물이 얼마나 오래됐는 지에 대한 노후도와 이 건물에 계속 살면 위험한 지 여부를 판단하는 안전성이 있습니다. 안전진단은 A~E 5등급으로 구분되어 있는데 D등급이 되면 조건부 승인, E등급이 되면 즉시 재건축 판정을 받게 됩니다.
지금 서울 시장이신 오세훈 시장께서는 이런 재건축에 대해 완화적이라서 앞으로 서울 시내 많은 아파트들이 재건축을 하게 될 것으로 예상됩니다.
재개발은 안전진단은 따로 실시하지 않지만 다른 기준을 통해 재개발 여부를 판단합니다. 총 2가지를 충족시켜야 하는데 1가지는 필수 항목이고 1가지는 선택항목인데 4가지 중에 1가지를 만족시키면 됩니다. 정리하자면 총 1가지의 필수와 4가지의 선택이 있는데 필수 1가지와 선택 1가지를 만족 시키면 됩니다.
필수항목은 대상 지역 내 노후불량건축물의 비중이 전체 면적의 2/3 이상
선택항목은 노후도(연면적) 2/3 이상, 주택접도율 40% 이하, 과소필지 40% 이상, 호수밀도 60세대 이상 입니다.
대충 단어만 봐도 어떤 느낌인지는 아실겁니다.
재건축, 재개발지 이미지로 확인
재건축, 가락시영 -> 헬리오시티로 재건축 사례
재개발, 길음동 길음뉴타운
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