주택담보대출을 받으려고 하는데 매매 예정인 곳의 지역을 선택하는 란이 있습니다. 이걸 왜 선택하는 걸까요? 그리고 바로 밑에 소액임차보증금이라고 금액이 얼마라고 나와 있습니다. 이건 또 뭘까요? 오늘은 이게 뭔지 한번 알아보려고 합니다.
소액임차보증금 우선 변제 제도가 있기 때문에
소액임차보증금 우선 변제라는 것은 집주인이 파산하여 보증금을 돌려줄 수 없는 경우, 주택에 전세나 월세로 거주하고 있는 세입자의 보증금을 우선으로 변제해 준다는 얘기입니다. 즉 세입자의 권리를 보호해 주는 제도입니다.
이 소액임차보증금 우선 변제에 대한 금액이 지역 별로 차이가 있습니다. 그러니까 서울에 거주하는 임차인과 경기도에 사는 임차인의 경우 똑같이 집주인이 파산했을 때 우선 변제받을 수 있는 금액에 차이가 있다는 얘기입니다.
내가 서울에 전세 8천만원짜리 주택에 거주하고 있는데 집주인이 파산하면 5천5백만 원을 보장받을 수 있습니다. 하지만 경기도에 있는 전세 8천만 원짜리 주택에 거주하는 경우(경기도도 지역마다 보장 금액이 다릅니다.) 서울과 달리 4천8백만 원밖에 보장받지 못합니다.
소액임차보증금이 주택 담보 대출과 무슨 관계가 있냐?
이제 우리의 주 목적인 주택담보대출과 소액임차보증금의 관계를 알아보겠습니다. 주택 구입할 사람에게 돈을 빌려주는 은행은 해당 주택을 담보로 받고 돈을 빌려줍니다. 돈을 빌려간 사람이 파산하거나 돈을 갚지 않는다면 그 집을 뺏어서 빌려준 돈을 회수하는 것입니다.
돈을 빌려가서 주택을 구입한 사람 본인이 그 주택에 거주하면 문제가 되지 않습니다. 그 사람을 쫓아내면 되기 때문이죠. 그럼 은행은 그 집만 받아와서 어떻게 처분을 하든지 경매에 넘기든 하면 됩니다.
하지만 그 주택에 직접 거주하지 않고 세를 준 경우에 문제가 발생합니다. 우리나라 법은 세입자를 보호하는 제도가 있습니다. 그래서 집주인인 임대인이 파산해서 세입자에게 보증금을 돌려주지 못할 경우를 대비해서 세입자의 보증금의 일정 부분을 어떤 금액보다 우선해서 변제해야 한다는 규정이 있습니다. 위에서 말했던 것처럼 서울은 5천5백만 원의 보증금을 우선적으로 세입자에게 줍니다.
그래서 은행은 소액임차보증금을 고려하여 대출의 금액을 조정하고 있습니다. 돈 빌려간 사람이 파산하면 소액임차보증금을 세입자에게 우선적으로 줘야하기 때문에 전세나 월세가 있는 주택에 대해서 대출을 받는 경우 대출 한도를 일정 부분 줄여서 리스크를 줄이는 겁니다.
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